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新闻观察丨“金九银十”热点不断却成色不足 杭州楼市更趋理性
发布日期:  2019-10-29 07:33:26 

接二连三的“万人摇动”,主管部门调查了“公寓行业斗得很厉害”,土壤变凉,二手房价格上涨...楼市传统黄金时期的“九金十银”已经过了一半以上,成为杭州楼市的热点。

热点背后的信号是强烈的:在中央政府明确声明“房地产不会被用作短期经济刺激”的情况下,对房地产市场的预期已经改变,理性回报已经发生,住房也不会被投机。

“银十”怪兽背后:投资者退潮

国庆期间,杭州诞生了第16个“万人握手”——杨柳军。十月二日,共有590间套房及10,416个团体在该大厦登记结果的公告中登记。人们普遍认为“最后的杨柳军”会很快结束。令人惊讶的是,在评选日10月9日,面积超过90平方米的大公寓仍有需求,而面积在44-66平方米的小公寓却遭到大规模拒绝,公寓数量一直被称为9201套。这场选房马拉松“跑”了10个小时。

“投资者正在撤退。只有那些真正考虑住在自己家里的人才能在公寓和楼层之间做出选择。”浙江新闻媒体房地产研究所所长丁建刚分析称,大规模的选举落选表明,此次彩票的大部分参与者都是为了自谋职业。

在过去的几天里,记者走访了几个准备在本月开放的“红网板块”,如滨江区绿城小冯殷悦和南兴区仁恒滨江花园。销售人员都说预定的客户都是自住的,投资者的数量几乎已经灭绝。

在更活跃的酒店公寓市场,投资者也纷纷离开。国庆期间,位于“格陵兰华家池”项目中的“华家池海外住宅”达到了“68万套”的超低价格。事实上,一家销售机构将一套酒店公寓分成三套出售,三个陌生人“分享了生产许可证”。这一“操作”引起了杭州市住房和房屋管理局的干预。丁建刚分析说,一套公寓一分为三反映了酒店公寓市场的严重分化。"尽管仍有投资者,但可用的投资额已经减少."数据显示,今年前三个季度共售出13471套酒店公寓,同比下降45.6%。

“万摇”与“无摇”并存:新房降温

投资的减少将成为未来主导杭州房地产市场的主要趋势。如果你回头看看刚刚过去的“金九”,你会看到更多的线索。

据浙江报纸媒体房地产研究所统计,9月份新房成交量为11662套,同比下降约8.95%。今年前三个季度,杭州售出93536套商品房,同比下降约17.01%,为2015年以来的第二低。

虽然9月份有两个“万人摇动”的红盘,但更多的建筑“没有摇动”。据不完全统计,杭州楼市9月份整体成功率约为14%,较8月份的8%大幅上升。多达43栋浮动建筑,临安区和余杭区成为高风险地区。单幢建筑的性能可以更好地说明成功率正在上升:8月份,金地江山奉化推出的房屋成功率为7.7%,但9月份上升到10.3%。新希望滨江金晨8月份获得5.56%的收益,9月份升至17.9%。湖南印象中,森林海山的成功率从上半年的39.87%和53.45%上升到9月份的77.5%...

进入10月,开发商交付的速度明显加快。本月,杭州预计将有61套进入市场,其中24套是全新的。一些带有“有限鸡蛋”的红色盘子仍然会变成紫色。例如,江东板块荷庄街第17个“万人摇身一变”的黄金和谐村,平均价格为12,000元,比附近的二手房低6,000元,导致220栋房屋和28,719户家庭注册,成为杭州瑶瑶迄今申请人数最多的建筑。然而,它没有一个“热”的整体市场,大多数建筑都“冷”了很多。例如,恒大国玺悦龙房产已发行首批124张预售许可证,平均价格为38,500元/平方米。只有54人报名参加了第一批,直接分发。2017年,恒大地产的底价为30,387元/平方米。据行业估计,该项目的保证成本为42,500元/平方米。亏本出售表明开发商对他们未来的判断并不乐观。与其僵持不下,不如切掉肉“冲出去”。

土地和二手房降价:理性回报

有更多迹象表明,房地产市场已经“进入秋季”。

从房地产的“面粉”——土地市场来看,降温非常明显。在“限制房价和地价”新政策的影响下,杭州的土地拍卖改变了以往的受欢迎程度。自9月份以来,杭州共成功售出18块住宅用地,其中只有8块地价高于20%,甚至有3块以底价售出。更具代表性的是建桥单元:9月,金玉先后获得建桥单元的两块住宅地块,一块的底价为24060元/平方米,另一块的底价为23625元/平方米。未来房价(包括精装本)平均价格上限为40,800元/平方米。此外,2017年龙湖九龙仓季晨大厦项目的建筑面积价格达到31154元/平方米,目前高层建筑的平均预售价格只能达到40800元/平方米。可以预测,在监管政策持续、融资环境收紧、消除压力出现以及短期预期锁定的背景下,土地市场将变得更加理性。

看看二手房市场。"从交易量的变化来看,自今年3月以来,每月都有所下降。"杭州我爱我家品牌总监周宝军认为,杭州二手房交易呈现“阶梯”下降趋势,截至9月份,二手房交易已降至6098套。另一方面,二手房的供应相当充足,有96,000多套二手房上市。随着供应量的增加和交易周期的延长,二手房价格也在松动。房东已经改变了他们以前的“金条”,有3%-5%的讨价还价空间。周宝军认为,下跌是市场回归“正常”。“特别是土地的‘双重限制’对稳定性预期有非常明显的影响。目前,监管没有显示出任何松动,买家情绪平静。”他说,目前二手房市场几乎看不到投资者的身影,买家都是自住客户。

记者方振子

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