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众鑫彩票网开户 - 卖小房买大房,就能摆脱房地产税?(下)
发布日期:  2020-01-01 18:36:04 

众鑫彩票网开户 - 卖小房买大房,就能摆脱房地产税?(下)

众鑫彩票网开户,房产一问

作为一个潜伏京楼的中原人士,小编在潜意识里会不自觉地将家乡的楼市与北京作比,会发现不少地方都有异曲同工之妙,但有些地方却有着天壤之别。不过,不管是在郑州还是在北京,不管是刚需还是改善,经过前两年的精神洗礼,两地的人们基本上都在无形之中将房子视为一种居住+资产的综合体。这种认知在房产税即将到来的时刻、在多地房东抛售住宅的时刻、在房价被透支后爬到如此高坡之后显得更为敏感。尤其这个问题让有房人士的焦虑更是赤裸裸地暴露在空气中:坐标郑州,手持两套老破小,一套回迁,现全部卖掉置换一套高端改善,能抵御未来不明朗的楼市吗?

小编以为:这个问题在不同的城市有不同的玩儿法,也就是没有固定的答案。如果这三套房子的租金高,且加在一起的房价涨幅能盖过一套高端改善,那么,持手三套小房也未尝不可。在北京,租金连年看涨,如果这三套小房都能跟上大市甚至比平均市场表现更为良好,持手也不见的是坏事儿。换高端改善也不是不行,只是任何置换都逃不过这些:对市场犀利的认知、敏感度、选择的眼光、小区流通度。展开来说就是置换尤其是往高端置换时,不仅考验一个人的选择,也考验这个小区,特别是它的市场流通度、每年的市场行情等。

所以,您看出来了吗?买房是头疼事儿,买到之后怎么玩儿却更讲究。目前这个行情不再像前两年容易砸手里,但也不是松懈的时候,因为玩不好的话很容易被未来房地产税割韭菜。但不管怎么说,如果能做到紧跟楼市、建立自己的资产管理观、总能让自己少交点学费,甚至获利。

同样是500万,能在望京买个不错的二手一居,也能在北六环外的顺义马坡、牛栏山一带考虑一个品质社区的118平的三居,这二者您更愿意为哪种买单?

关于盘点,我想说

前几天,小编花了两个礼拜将98块(含两块100%自持地块)限竞房地块中的70余块地进行了一 一摸排。时光机在此,想看《上》《中》,请戳链接→(限竞房大盘点!谁是机会谁是坑(附一手信息)(中)),(六万套限竞房大盘点!价格对冲二手房要凉?(上))

不少人会问:为什么要走近这些限竞房?进行盘点的答案:一方面是希望诸位粉丝对目前的限竞房市场做到心里有数,对于自己买房来说,起码知道目前哪里有地、大概价位、适合自己的有哪些、将来能等的项目有哪些。另一方面,透过这些限竞房地块以及入市的新房然后能对北京的楼市未来一年有大致的认识:新房虽然排着队的来,但是各项都占优的无非也就那几个,特别是五环以里的新盘累死也就11个,但是五环外的新盘却一抓一大把,很多买房人坚守的打死都要住进四环、住进内城的买房观念正在被限竞房的强势入局所改变。

小白曾在直播里感慨:北京的房子变化可真是三十年河东三十年河西。当年,大家都以住进四环里为荣,其实图的也就是一个方便。但现在,五环外的房子“长”的很快,除了地铁和配套比不过内城,可要论户型优劣、居住舒适度、小区绿化等等这些居住方面,内城那些房子可比不过五环外。

最后的盘点及置业建议

聊完以上“假大空”,接下来聊点接地气儿的。接下来,请您做个托马斯360度回旋,自动连接还没有盘点的门头沟、石景山以及怀密平延的地块们......

01

门头沟3宗地

门头沟作为京西置业的首选,也是限竞房惠济比较少的板块,怎么说呢,目前只有三块地,潭柘寺地块和永定镇地块迟迟没有消息,还有个已定案名的项目叫做华萃西山。

潭柘寺地块

潭柘寺地块的信息网上是真查不到,目前能挖到的消息还是拿地块时的,这些指标分别是:2017年1月19日,由京投远洋龙湖保利首开联合体以63.3亿拿下,楼面价26524元/平,限价44849元/平,最高销售单价不超过47091元/平米。这个地块的卖点除了是2017年首宗所拍地块,再有就是地块比较零散,用途分别是:s4社会停车场用地、b4综合性商业金融服务业用地、r2二类居住用地、b1商业用地和f1住宅混合公建用地。地块容积率1.32,再结合周边的二手房一般是别墅,联排等产品,所以推测项目大概率也是这类型产品。

永定镇地块

2018年2月2日,由电建+隆泰实业46.5亿拿下。这块地的关注度并不是很高,竞拍时并未进入现场拍卖环节,而是由电建、隆泰联合体以底价竞得。另一方面,地块属性相对复杂,楼面价计算在2.4万左右,但地块本身商业部分占比较高,住宅只有11.6万平米。其次,地块销售均价不超过53900元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过56595元/平方米(含全装修费用)。地块也说,也不是全然没有优势,交通上,由于地块位于京昆线附近、戒台寺北侧。周围有地铁s1号线的石厂站、公交苛罗坨站等,且地块紧邻主干道京昆线,公共交通出行及自驾较为便利。

华萃西山

均价:51205元/平

户型:85㎡三居,93㎡三居,126㎡四居

总价:400万-645万左右

简介:华萃西山在3月6日时曾有嘉宾做客直播间,您要是想详细了解这个项目,可以翻看一直播“佳爷房谈”。现在简单提炼下项目价值点儿。第一产品优势。虽然价格刚需,但是产品的品质并不刚需,容积率为1.05,主打花园洋房和叠拼别墅产品。第二点,价格优势。户型为约85-138平米的南北通透3-4居,均价51205元/平,总价400万起,且首付仅不到200万,相比于门头沟的其他纯新盘,价格不是低了一点点。趁着现在有特价房活动,大家要是感兴趣的话,不妨去看看。

02

石景山4宗地

门头沟地块不多,石景山其实也不多,拢共也就4块地,两块有案名,两块待定。先说这两块有案名的,俩都是位于五里坨的大家比较熟悉的远洋五里春秋&绿城西府海棠(一个开发商爸爸俩案名)以及卓越万科翡翠山晓。另外两块分别位于古城和西黄村板块。从限价角度来说,5.2-6.2万/平,这价格和丰台整体差不多。

西黄村地块

2019年1月31日,首创+新城控股以底价49.53亿元竞得北京市石景山区西黄村地块。从价格上看,限均价不超过62766元/平方米,且最高销售单价不得超过65904元/平方米,折合楼面价42567元/平方米。从地块上来说,地块不是方方正正的,比较零碎,总的建面为116359平,其中r2二类居住用地(641地块)113659平,容积率2.5,控高60米;a33基础教育用地(642地块)2700平,容积率0.9,控高18米。从位置上来看,这块地紧邻西五环路,南边紧靠地铁6号线西黄村站,测距约700米,所以交通出行十分便利。

古城地块

该地块案名确定为中海首钢长安云锦,按照之前的地块指标,均价不超过58802 元/平方米,且最高销售单价不得超过61742 元/平方米。虽然项目案名已定,但户型产品还没有对外公布,不过按照7090政策的要求,小户型应该还是有的。部分地块位于首钢遗址公园东南侧,永定河休闲森林公园正北方向,所以能享受石景山环境资源。交通上看距离1号线古城站也不是很远,目测这个地块会很受关注。

卓越万科翡翠山晓

均价:52024元/平

户型:90㎡三居(洋房), 315㎡叠拼

总价:410万-1200万左右

简介:2月份的网签价在5万/平左右,稍微降价了。有同事表示之前跑盘时,发现地铁确实是个硬伤:距离地铁6号线和s1号线交汇站金安桥站3.5km左右。不过周边的配套还是比较齐全的,除了配有万科18万平米的大型商业综合体,附近还有物美,华联,沃尔玛,万达广场等。小编以为项目更多的是洋房叠拼等高端产品,尤其是70平带阁楼的叠拼产品,不少高端改善人士都冲着这户型来的,所以,您想要在西边选个不错的改善,那就可以比较比较这个项目。

远洋五里春秋

均价:52024元/平

户型:(洋) 90㎡三居、130㎡四居;(叠拼)290-500㎡

总价:(洋房)410-700万,( 叠拼)上叠1200万起,下叠1500万起

简介: 和卓越万科翡翠山晓一样,远洋五里春秋以及下面的绿城西府海棠都是西山别墅区难得新房,且在产品上,也主打这洋房+叠拼的类型。在远洋五里春秋项目上,占地约10万平,容积率仅为1.4。且在洋房户型设计上,还是区别于别的传统户型,这也算是项目的一大卖点。在远洋·五里春秋,90㎡全能改善三居是名副其实的三室两厅两卫。再比如上叠产品 户型面积约360㎡,将赠送面积约90㎡的阁楼及挑空加花园。这一点,您在别的项目上很难看见吧。

绿城西府海棠

均价:52024元/平

户型:(洋)90㎡三居、135㎡四居

总价:90 ㎡410-500万、 135㎡ 700万-750万

简介:绿城西府海棠和远洋五里春秋都挨着,从地块上来说,是同宗地块。但在产品上,绿城西府海棠更为纯粹的是它提供了5-8层洋房产品,没有打造别墅项目。且项目附赠的装修也是一大卖点,比如hbs海贝斯智能入户锁各以及其他品牌厨卫用品。远洋屋里春秋也好,绿城西府海棠也罢,它们共享的配套有如北师大附中京西分校及24万㎡大型商业、三级医养型医院等。之前同事去跑盘时,发现这三个项目离得很近,所以,您想在石景山五里坨附近看项目的话,不妨三个都比较比较。

03

东城区永定府

作为东西城的遗珠,史上最贵限竞房永定府何时开盘,是一个谜。

别的不说,先看项目。永定府位于永定门外大街,地铁14号线永定门外站a口出,就能直接看见地块。根据出让条件,永定府地块销售均价不超过89068元/㎡,最高销售单价不超过93521元/㎡,总建筑面积70000㎡。项目对外释放的消息:一共有5栋楼,共计390套房源,户型面积是90平两房和130平三房两种户型,开盘时间待定,销售说预计是年中或者下半年开盘。之前,小编曾和同事在此跑盘,感兴趣的粉丝可以戳以往文章查看→8万的佑安府,9万的永定府,假如能买上,要哪个?

04

通州3宗地

通州楼市在经历了寂静的2018年后, 2019年初便开始呈现集中放量态势。目前,通州现有限竞房共计三块,地段的话,我们一一分析。

台湖镇地块

2019年1月底,由万科、平安组成联合体,以66.6亿拿下该地块。这个地块体量大,有11万方,商品住房销售均价不超过51585元/平,且最高销售单价不得超过54164元/平。作为通州首个限竞房地块,台湖这块地其实有很多点儿都让人纠结。比如,周边配套有待完善,以学校来说,有台湖镇中心小学、次渠中学等,学校资质一般。但更让人纠结是地块周边埋伏着两块共有产权房,一处是通和家园已经摇号,目前还剩下百十套,另外一块地还没有动静。我们团队的乐神表示:地块目前处于荒地状态,就差开发商驻场了,他个人来说还是很看好这宗地,但他也承认,时间成本比较高。

永顺镇+通州新城地块

通州房地产所拿地块,金茂+禹州所拿地块,均价都是52508元/平,执行7090政策。从地理位置上,这两种地块离的很近,但通州房地产地块的楼面价是32000元/平,而另一块地楼面价23000元/平,所以要论降价空间还是后者较大。地块除了分享同一售价,还分享以下现有的配套。

第一:距离地铁较远,但是距离像主干道燕通高速、东六环路都很近;

第二:周边无新房,有很多两限房,二手房也有好几个。比如,枫露皇苑,目前报价4.4万/平;西潞苑小区4万/平等。

第三:周边的大型商场如通州万达、华联等距离俩地块约5公里左右,3公里大型商业暂无。

第四:医疗资源丰富,比如首都医科大学附属的北京友谊医院和北京胸科医院等,都在地块3公里辐射范围内。

小编咨询了一个通州土著,他表示对这两个地块很看好一方面是因为周边有诸多配套,有地铁有cbd有安贞医院等,这些规划一一落地的时间成本比较高,不过放长线来看,这俩地块还是挺让人期待的。您认可他这种观点吗?

05

怀柔、密云、平谷、延庆10宗地

01

延庆— —世园村

均价:28380元/平

户型:89平三居

总价:253万起

简介:世园村总体占地面积约12.5万平米,地上住宅总建筑面积约14.54万平米,为大规模低密度社区。项目定位为具国际标准的高端住区,项目一期开发5.97万平米,共8栋楼,主力产品为一梯两户的6-8层电梯板楼,面积区间为85-89㎡的3居,约316户。之前,我们有个延庆的粉丝买在这儿,感受就是户型好,小区好,但就是周边配套比较荒凉,不过,作为延庆少有的新房项目,这个项目算的上是新房首选。这个小区最大的卖点还是紧邻挨着高铁站和世园会吸引了不少投资客,不过小编感觉,冲着环境自住还行,要是投资的话,代价有点高。

02

延庆— —碧桂园世奥龙鼎

碧桂园世奥龙鼎

均价:32000元/平

户型:89㎡三居,135㎡四居

总价:280-430万

简介:如果说世园村主打的概念是世园会,那么碧桂园世奥龙鼎主打的概念就是2022年冬奥会了。2019-2022年延庆将一直是北京的焦点,今年的世园会以及2022年的冬奥会都为延庆提供了绝佳的发展契机,正因为这样,之前给大家介绍的奥伦达部落和海坨山谷的销售才十分的火爆。(插播一句,目前这俩项目我们都会有免费看房活动,感兴趣的话,请大家咨询小秘书)。再说回项目。目前项目这批房源待售,开盘日期待定。在户型设计上,项目初步规划 7-8 层电梯洋房,建筑面积分别为 90 ㎡和 135 ㎡,户型南北通透,南侧大阳台,户户赠送飘窗。

01

平谷— —和棠瑞著

均价:25515元/平

户型:300-350平米合院别墅

总价:505万-690万/套

简介:和棠瑞著是由首创、首开、保利、龙湖四大房企联合开发的纯别墅社区,该项目紧邻金海湖,位于平谷金海湖景区坝前广场西侧500米,项目容积率仅为1.01,可以说是低密度休闲度假居所 。项目紧邻国家4a级景区金海湖,金海湖将作为2020年世界休闲大会的主会场面世,将会带来一些商业配套,周边2平方公里将建世界休闲小镇,规划3万方会展中心、15万方商业集群、22处人文生态资源;周边还有渔阳滑雪场、汽车嗨谷、盘山风景区、石林峡、大溶洞、滨河森林公园等休闲配套。和棠瑞著周边有规划中的轻轨s3支线金海湖站,可直达北京南站,还有平蓟路、昌金路、顺平路、京平高速等城市主干道。目前推出的是300-350平米合院别墅产品,均价25515元/平米,总价505-690万/套。

02

平谷— —北京领秀

均价:26014元/平

户型:220-260平米合院叠拼别墅

总价:428-630万/套

简介:北京岭秀这个项目在平谷一共那个三块地,均价都是26014元/平。项目位于北京平谷区夏各庄新城环山路与主环路交叉口东南(南一路)400米,项目由金科、碧桂园两大一线房企联手打造的一处新亚洲纯墅院落社区;项目五大地块形似一柄横卧山间的如意,暗含传统“五龙如意“的吉祥寓意;项目对望在建的800亩滨河森林公园,环绕20余景区。本次推出主力产品为叠拼别墅,在售户型为面积220-260平米叠拼产品,城市浅山院墅,销售价格从428万元/套至630万元/套。

密云— —碧桂园琅辉

均价:21144元/平

户型:71-96平

总价:两-三居

简介:项目地块位于密云新北路与檀西路交汇处,均价21144元/平。项目距离密云鼓楼大街2.9公里,同时也是密云政务区、商业区、重点交汇之地,具备完善的生活配套。在没有开盘之前,传的火爆的就是项目可能转共,不过2018年12月7日,项目开盘,目前在售,主力户型建筑面积71-96平方米的两居。项目周边二手房报价大概是这样:北京城建上河湾,报价24000元/平,宾阳西里北区26000元/平。这么一看,小区还是性价比还是比较高的。

密云— —京投发展锦悦府

均价:25607元/平

户型:90平、130平

总价:230-330万

简介:3月初的时候,我们曾举办过专场看房团,替大家探了探路:自驾走京承高速早高峰一小时能到三环,平时开车40多分钟能到北三环。公共交通交通方面现在,去市区做980快、980慢、980望京、970、987等公交车都能到市区,早高峰做980快1.5小时能到市区光熙门地铁,平常1个小时左右;郊80直达昌平、郊81直达大兴、郊89直达通州。就项目自身来说,家门口一站式教育(项目东侧、南侧、西侧500米范围内3个幼儿园“蓝天幼儿园、久润幼儿园、首创地块在建幼儿园”;项目南侧300米檀营小学、西侧500米密云五中)。商业配套,3公里范围内西单、国泰、物美、奥特莱斯、华润万象汇等大型商超。3月30日项目开盘,对这个项目感兴趣的粉丝可以戳链接查看更多项目信息→硬核刚需上车盘,单价25607元/㎡全装修买三居!

密云— — 首创悦欣汇

均价:21215元/平

户型:90平三居

总价:190万

简介:这个地块很有意思,当时首创拿这块地时附带的条件就是项目有部分面积是共有产权房,要求 建筑面积约12.3万平方米,做出来的产品为约88平方米二居,总套数约1409套,销售均价15000元/平方米。就项目配套来说,方圆1公里、3公里内有优质小学、中心和多条公交线路。像奥莱、国泰、物美、大中等购物中心距离项目也比较近。

密云— —檀营乡地块

密云这块地,基本指标是这些:建设用地面积:5691㎡,地上建筑规模:13658㎡,容积率:2.4,楼面价12637元/平。商品住房销售均价不超过23878元/平方米,且最高销售单价不得超过25072元/平方米,执行7090政策。根据招标文件,这个项目后期还需要打造57套回迁房,不过规模很小。

01

怀柔— —领秀翡翠华庭

均价:29438元/平

户型:50平米—150平米(主力:90平三居两卫户型)

总价:150万-450万

简介:项目位于怀柔区京密路辅路与怀杨路交叉口东侧,由北京北控城市开发有限公司和北京科技园股份有限公司联合开发。北科建科创中心产品系开篇作品,产品类型涵盖办公、商业、住宅综合型大盘,涵盖领秀系高端居住产品。周边医院、学校、商业等生活配套完善,构建10分钟生活圈。说起项目周边的配套,小编还是觉得十分方便的。拿商业配套来说,项目周边拥有众多商场:京北大世界、青春万达广场、新悦百货、京客隆、苏宁易购、盛隆商厦等。据了解,整个项目分为一期和二期,共9栋楼,以多层、高层及小高层为主,毛坯交付。楼盘均价29500元/平,面积从50平米—150平米全覆盖,十多个户型应有尽有,总有一款适合您,再悄悄告诉您,目前即将开盘的是位于北边的一期楼盘。

02

怀柔— —庙城地块

这个地块的基本数据是:土地面积为115895.195㎡,其中建设用地115895.195㎡,建筑控制规模176111㎡。起始价为人民币25.55亿元,竞买保证金为人民币5.11亿元,且本次出让宗地中商品住房销售均价不超过34058元/平方米,且最高销售单价不得超过35761元/平方米。我们再来看看周边配套:该地块邻近怀河,交通出行方面,该宗地靠近怀长路、富密路、京密高速、庙城火车站,出行相对便利。周边二手小区有:融城园约2.54万元/㎡,新新家园约2.47万元/㎡,怡安园2.58万元/㎡,该区域二手房均价约为25478元/㎡。

至此,98宗(含两块100%自持地块)盘点全部完成,关于这98个地块,您有什么看法?欢迎在留言区表达您的楼市观。

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